Ontwikkelbedrijf en grondbeleid

Het Ontwikkelbedrijf draagt bij aan de realisatie van verschillende provinciale beleidsdoelstellingen. Bij de projecten van het Ontwikkelbedrijf gaat het om het daadwerkelijk mogelijk maken van de beoogde (her)ontwikkeling. Om dit mogelijk te maken, heeft het Ontwikkelbedrijf verschillende instrumenten tot haar beschikking, waaronder de aankoop van grond of gebouwen, participatie in een project of deelneming en het verstrekken van een lening of garantstelling vanuit het investeringskrediet.

Het Ontwikkelbedrijf heeft de laatste jaren meer kennis en ervaring opgedaan in de samenwerking met lagere overheden en marktpartijen wanneer het gaat om projecten in het ruimtelijke fysieke domein. Zij weet waar de kennis en toegevoegde waarde van de (markt)partijen zit, wat de provinciale beleidsinzet is en op welke wijze deze kan worden verbonden met de doelen van andere partijen. Maar ook hoe een samenwerking daadwerkelijk tot stand kan worden gebracht om tot succesvolle invulling te komen van het project en bijbehorende ambitie. Met andere woorden: van procesmanagement tot dealmaking en realisatie. 

De verkenningen en projecten waar het Ontwikkelbedrijf bij betrokken is, worden met de ontwikkelprogramma’s in kwestie per definitie integraal aangevlogen. Belangrijke thema’s waarin het Ontwikkelbedrijf actief is, zijn bijvoorbeeld campussen en werklocaties, erfgoed, energie, ondermijning en binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Het Ontwikkelbedrijf is ook inzetbaar voor nieuwe thema’s, welke voortkomen uit het Bestuursakkoord 2023-2027en de uitwerking daarvan in de provinciale uitvoeringsagenda’s. Daarmee heeft het Ontwikkelbedrijf een prominente rol gekregen als het gaat om het realiseren van de doelen uit het Bestuursakkoord en het versterken van de uitvoeringskracht.

Met de inzet van het Provinciaal grondbeleid beoogt de provincie (tijdig) gronden (en gebouwen) beschikbaar te krijgen voor realisering van door haar beoogde doelen. Het bereiken van de maatschappelijke doelstelling staat hierbij voorop. Onze inzet is om tegen marktconforme prijzen deze doelen te bereiken. De wettelijke kaders en de mate van het bereiken van de doelstelling zijn hierin leidend. De provincie voert grondbeleid uit door publiekrechtelijk regulerend optreden en door zelf privaatrechtelijk te verwerven, ontwikkelen en verkopen van gronden of vastgoed. Waar nodig gebeurt dit ook anticiperend en via participaties zoals deelnemingen in externe ontwikkelmaatschappijen (zoals de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, Aviolanda en Pivot Park). De verschillende vormen kennen verschillende voor- en nadelen en risicoprofielen. Per situatie wordt de afweging gemaakt over de toe te passen vorm en uitvoeringswijze. 

Het programma Majeure Projecten & Ontwikkelbedrijf (MPO) draagt als realisatieprogramma met grond, gebouw- en gebiedsontwikkeling bij aan alle maatschappelijke opgaven van Brabant. In het Meerjarenperspectief 1 juli 2024 verantwoordden wij aan Provinciale Staten de inzet van onze belangrijkste instrumenten: het investeringskrediet en de grondbanken. In bijlage 2 (Factsheets verkenningen en projecten) en bijlage 4 (factsheets grondbanken) hebben we op projectenniveau onze bijdrage in Brabant inzichtelijk gemaakt. 

Daarnaast hebben we in 2024 een bijdrage geleverd aan het vergroten van de uitvoeringskracht van onze organisatie.?Enerzijds verkennen we de mogelijkheden rondom het verruimen van het investeringskrediet. Parallel hieraan loopt het proces van de actualisatie van het Beheerstatuut. Anderzijds onderzoeken we hoe we het instrument grond(banken) toekomstbestendig kunnen inrichten met specifieke aandacht voor meer grip op ruilgronden. We hebben hierbij oog voor de kaders in de Nota Grondbeleid (en actualiseren deze indien noodzakelijk).
De eerder omschreven ontwikkelingen rondom het versterken van de uitvoeringskracht (en de onderlinge samenhang) zijn in onderstaande infographic in beeld gebracht. De samenwerking in de uitvoering en de optimalisatie daarvan blijft ook voor 2025 aandacht vragen. De casussen worden steeds complexer en de oplossingen bestaan vaak uit een mix van instrumenten. Hierbij hebben meerdere programma’s een deel van de puzzel in handen. Met name de doorontwikkeling van proces en/of projectregie vraagt hierbij onze aandacht.  

Op operationeel vlak hebben we het volgende bereikt: 
•    Bij de erfgoedcomplexen springen met name de doorontwikkeling van de Dongencentrale en de verkoop van het moederhuis in Dongen eruit. 
•    Voor de stedelijke transformaties zijn, naast vervolgstappen binnen lopende verkenningen, nieuwe verkenningen met de betrokken gemeenten gestart. Daarnaast hebben we met de gemeente Breda stappen gezet in de planontwikkeling en de participatie met de omgeving voor ‘t Zoet in Breda. Bij Internationale KnoopXL Eindhoven lag in 2024 de focus op de inrichting van de (financiële) governance. 
•    Verder kunnen we terugblikken op diverse succesvolle financieringen van onder andere de Dongencentrale te Geertruidenberg, The Chocolate Factory (in Veghel), Aviolanda Body Hangar te Woensdrecht, Kasteel Gemert en de herfinanciering van het Monumentenfonds Brabant.
•    Er zijn gronden aangekocht en verkenningen uitgevoerd voor (toekomstige) grondposities voor de strategische grondbank, natuurinclusieve landbouw, Natuurnetwerk Nederland, Natura 2000-gebieden, grondruilfonds de Peelvenen en de graasdierhouderijregeling. 
•    Daarnaast zijn een groot aantal overeenkomsten afgerond met agrariërs inzake de piekbelastersregeling. 

Financieel gezien ziet het boekwaardeverloop van de portefeuille over de ingezette instrumenten van het Ontwikkelbedrijf er als volgt uit.

Omschrijving (toelichting)

De mutaties binnen grond hebben met name te maken met de aankoop van gronden te Uden aan de Kastanjeweg-Oost voor € 3,3 miljoen.
Binnen de categorie gronden en opstallen is in onderstaande tabel aangegeven welke projecten er in exploitatie BIE (Bouwgrond In Exploitatie) zijn.

Excel-tabel

Omschrijving (toelichting)

Er is voor € 10,2 miljoen aan nieuwe geldleningen verstrekt. Daarnaast is aan aflossing € 3,2 miljoen en aan rente € 2,2 miljoen ontvangen. De rente, is conform besluit, voor € 0,83 miljoen vrijgevallen naar algemene middelen, € 0,53 miljoen gestort in de algemene risicoreserve ten behoeve van de risicoafdekking van de geldleningen aan het Pivotpark en € 0,83 miljoen in de risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf. In onderstaande tabel is de lening portefeuille van het Ontwikkelbedrijf nader gespecificeerd.

Excel-tabel

Investeringskrediet
De resterende ruimte in het investeringskrediet van het Ontwikkelbedrijf bedraagt ultimo 2024 € 54 miljoen. Deze is bepaald op basis van alle voorzienbare informatie en verwachtingen naar de toekomst toe per 31 december 2024. Bij de bepaling van de resterende ruimte is rekening gehouden met de geraamde toekomstige inkomsten en uitgaven van alle projecten en zijn de afgegeven garantstellingen volledig meegenomen. 
De inzet van het investeringskrediet van het Ontwikkelbedrijf om provinciale doelen uit het bestuursakkoord mogelijk te maken is evident een succes. De omvang van het krediet inclusief de risicoreserveringen voor nieuwe projecten.

Omschrijving (toelichting)

In onderstaande tabel zijn een specificatie opgenomen van de risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten van het Ontwikkelbedrijf.

De risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten worden afgedekt door de Risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf. Per 31-12-2024 bedraagt het totale saldo hiervan€ 62,4 miljoen. Dit is onderverdeeld in een risicoreservering van € 30,4 miljoen en een voorziening van € 32,0 miljoen. Beide voor de bestaande lopende projecten. Daarnaast resteert er een vrije ruimte van € 16,1 miljoen, ten behoeve van toekomstige risico’s op bestaande en nieuwe projecten van het Ontwikkelbedrijf. Naast bovengenoemde reserveringen en voorzieningen heeft het Ontwikkelbedrijf een reserve Verkenningen, waaruit plankosten en bovenmatige risico’s voor stedelijke transformatieprojecten en verkenningen worden afgedekt die niet via een (grond-) exploitatie kunnen worden terugverdiend. In 2024 zijn de kosten voor verkenningen van de stedelijke transformatie projecten, zoals Eindhoven Internationale knoop XL, Helmond centrumzone, CSM-terrein te Breda en huur werkplaats de Gruyter is per saldo € 1 miljoen, ten laste van deze reserve gebracht. Het saldo van deze Verkenningenreserve bedraagt ultimo 2024 € 3,6 miljoen. 
Alle kosten en baten van projecten, die conform de BBV niet mogen worden geactiveerd, worden verantwoord via de egalisatiereserve van het Ontwikkelbedrijf, waardoor dit in de jaarrekening geen budgettaire effecten heeft. In 2024 is het exploitatieresultaat € 0,01 miljoen positief. Dit positieve resultaat is gestort in deze reserve.

Excel-tabel

In deze berekeningssystematiek wordt uitgegaan van de verhouding tussen de beschikbare en de benodigde weerstandsvermogen: de weerstandsratio. 

In deze berekening houden we vast aan de concern breed gedragen systematiek van het werken met een weerstandsratio binnen een bandbreedte van 0,75 en 1,25. We gaan alleen niet enkel de risicoreserveringen, maar ook de voorzieningen, inclusief een deel van de vrije ruimte van de risicoreserve, opnemen in de bepaling van de weerstandsratio van het Ontwikkelbedrijf. 
In de berekening van de weerstandsratio nemen we daarom het volgende mee:
•    Risicoreserveringen van de projecten binnen de risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf;
•    Voorzieningen van de projecten;
•    De vrije ruimte van de risicoreserve;
•    Een deel van de vrije ruimte van het investeringskrediet, ter hoogte van 20% van het resterend investeringskrediet van het Ontwikkelbedrijf. Het percentage van 20% betreft een verwachting van de omvang van de, voornamelijk nacalculatorische risico’s, die af te dekken zijn door het Ontwikkelbedrijf.

De weerstandratio wordt dan met de volgende formule bepaald:

risicoreserveringen projecten +/+ voorzieningen +/+ vrije ruimte risicoreserve

risicoreserveringen projecten +/+ voorzieningen +/+ 20% van het vrije investeringskrediet
 
Het benodigde weerstandsvermogen is bepaald op basis van alle voorzienbare informatie en verwachtingen per 31 december 2024. Op basis van deze berekeningssystematiek komt de ratio uit op 1,07 % (per 31-12-2024) en is voldoende om risico’s binnen het Ontwikkelbedrijf op te vangen. De ratio valt binnen de vastgestelde bandbreedte van 0,75% - 1,25% van de weerstandsratio.

Woningbouwstimuleringsmaatregelen
Een specifiek taak voor het ontwikkelbedrijf is het uitvoeren van de stimuleringsmaatregelen woningbouw die in 2009 zijn vastgesteld. Op de resterende nog lopende maatregel Startersleningen is in 2024 € 0,5 miljoen afgelost. Ultimo 2024 is het saldo van de uitstaande leningen bij SVN € 3,3 miljoen.

Natuurnetwerk Brabant (NNN)
Conform de doelstellingen zoals opgenomen in beleidskader natuur 2023 wordt t/m 2027 in totaal circa 15.000 ha natuurnetwerk en 1.325 ha Ecologische Verbindingszones gerealiseerd. Hiertoe zijn in 2024 158 ha NNN (ruil-)gronden gekocht en 223 ha verkocht. Dat betrof de Westelijke Langstraat, De Peelvenen, Kempenland-West, Groote Heide-Leenderbos door de provincie, daarbuiten door het Groen Ontwikkelfonds Brabant (GOB), in samenspraak met de Manifestpartners en overige partijen. Ultimo 2024 omvat de voorraad van NNB gronden een boekwaarde voor gronden en opstallen van € 88,1 miljoen.

Natuurinclusieve Landbouw
De provincie biedt mogelijkheden aan veehouders die willen omschakelen van reguliere naar een natuur inclusieve bedrijfsvoering. Daarnaast biedt de provincie mogelijkheden voor een aanvullend areaal aan landbouwgrond onder voorwaarde dat deze natuur inclusief wordt beheerd en in erfpacht uitgegeven (sale- en lease back constructie).
In 2024 is voor deze regeling er 86 ha grond gekocht met een boekwaarde ultimo 2024 van € 12 miljoen.

Grondbank de Kempen en de Pielis
De doelstelling van grondbank de Kempen is het opzetten en uitvoeren van projecten, die private investeringen koppelen aan het verbeteren van de kwaliteit van de Kempen (ecologische- en ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en culturele identiteit). Ondernemers en gemeenten staan hiervoor via de Stichting Kempenland aan de lat. De provincie heeft in 2020 dit ondersteunt door via een revolverend investeringskrediet van maximaal € 13,9 miljoen gronden en opstallen te kopen en te verkopen. Ultimo 2024 is de boekwaarde van deze grondbank € 2,4 miljoen en de risicoreserve bedraagt € 0,75 miljoen.  

De Agrarische Natuurvereniging de Pielis beheert een natuurzone van circa 25 ha langs de Goorloop in de Pielis. De provincie en het Waterschap zijn eigenaar van de grond. Het beheer is vastgelegd via een erfpachtovereenkomst voor de periode van 28 jaar. De kosten van beheer en de ontginning worden gedekt uit de reserve Grondbank de Pielis. Ultimo 2024 is de boekwaarde van de gronden  € 1 miljoen en een reserve van € 0,4 miljoen.

Grondbank Graasdierhouderijen
De provincie Noord-Brabant ondersteunt landbouwbedrijven rond de Natura 2000-gebieden, Natte 
Natuurparels en in de beekdalen die willen extensiveren. Grondeigenaren kunnen hun grond aan de provincie verkopen en tegen een aantrekkelijke prijs terug pachten. Voorwaarde is dat ze de grond alleen als grasland gebruiken. De (erf)pachtperiode is 26 jaar. Aanleiding is de noodzaak de kwaliteit van water en natuur te verbeteren in en rondom Natura 2000-gebieden, Natte Natuurparels en in de beekdalen. Dat vraagt om extensieve landbouw. Met extra geld wil de provincie er samen met partners voor zorgen dat steeds meer agrarisch ondernemers produceren in harmonie met milieu, natuur en landschap.
In 2024 is voor deze grondbank 8 ha grond gekocht met een boekwaarde ultimo 2024 van € 0,6 miljoen.

Grondbank De Peelvenen
Met het grondruilfonds Peelvenen zet de provincie Noord-Brabant een concrete stap naar een vitaal en toekomstbestendig landelijk gebied. Het is een instrument om in het gebied de opgaven voor klimaat, water en natuur gepaard te laten gaan met de transitie van de landbouw. Gedeputeerde Staten hebben besloten om het grondruilfonds als pilot in gebruik te nemen in het gebied Peelvenen.
Met het grondruilfonds kan grond gekocht of geruild worden van agrariërs die willen stoppen of verplaatsen. Deze kan vervolgens, vaak via kavelruil, aangeboden worden aan anderen die invulling willen geven aan de ambities in het gebied. Denk aan agrariërs die willen extensiveren of natuurinclusief willen worden. Maar ook aan agrariërs die hun huidige bedrijfsvoering willen voortzetten op kavels verder van een natuurgebied
In 2024 is voor deze grondbank 4 ha grond gekocht met een boekwaarde ultimo 2024 van € 0,4 miljoen.

Strategische grondbank
PS hebben in 2022 een besluit (PS15/22A) om uit de immunisatieportefeuille een investering te doen van € 42,5 miljoen in een strategische provinciale grondbank. In deze grondbank wordt een grondvoorraad opgebouwd die ten dienste staat van alle provinciale opgaven en die zowel maatschappelijk als financieel rendement zal genereren.
Het Ontwikkelbedrijf heeft in 2024 verkennende activiteiten uitgevoerd en deze hebben geleid tot aankooptransacties van totaal 7 ha voor een bedrag van € 0,8 miljoen. Ultimo 2024 is de boekwaarde van deze grondbank € 1,1 miljoen.  

Opkoopregeling piekbelasters
We hebben van de 8 gesloten overeenkomsten in 2022 6 in 2024 1 afgerond en zal de laatste  in het 1e kwartaal van 2025 zijn afgerond, waardoor de stikstofdruk op de natura 2000 gebieden wordt verlaagd.

Infrastructuur
In onder andere het meerjaren-investeringsprogramma Kwaliteit (Onderhoud) Provinciale Infrastructuur wordt aangegeven welke infrastructurele projecten er zullen worden uitgevoerd. Ten behoeve van deze doelstelling zijn in 2024 27 ha gekocht en 38 ha verkocht. De verkoop heeft met name betrekking op gronden die voor bestaande wegvakken niet meer bruikbaar zijn.

Beheer van de grondportefeuille
In 2024 is circa 1.900 ha verpacht c.q. in gebruik gegeven. Dit betreft gronden die in beheer zijn in het kader van Infraprojecten, Grondbank de Kempen en Pielis, NNN (het GOB), Natura 2000, natuurinclusieve landbouw en het Ontwikkelbedrijf. Daarnaast zijn 47 opstallen beheerd.

Meer uitgebreide toelichting over bovenstaande onderwerpen is verder te vinden in:
- Bijlage deelnemingen (o.a. Pivotpark, ORR, BPA, GOB)
- Betreffende programma’s in de jaarstukken: 
•    Programma Ruimte en Wonen: Ruimtelijke ontwikkeling (RvR). 
•    Programma Natuur en Milieu: GOB (Groen Ontwikkelfonds Brabant).
•    Programma Economie, Kennis en Talentenontwikkeling: Economisch programma (bedrijventerreinen/campussen).
•    Programma Basisinfrastructuur Mobiliteit: Infrastructuur/Provinciale wegen.
•    Programma Vrije tijd, Cultuur, Sport en Erfgoed: Erfgoed.