Ontwikkelbedrijf en grondbeleid

Het Ontwikkelbedrijf draagt bij aan de realisatie van verschillende provinciale beleidsdoelstellingen. Bij de projecten van het Ontwikkelbedrijf gaat het om het daadwerkelijk mogelijk maken van de beoogde (her)ontwikkeling. Om dit mogelijk te maken heeft het Ontwikkelbedrijf verschillende instrumenten tot haar beschikking, waaronder de aankoop van grond of gebouwen, participatie in een project of deelneming en het verstrekken van een lening of garantstelling vanuit het investeringskrediet. 

Het Ontwikkelbedrijf heeft de laatste jaren meer kennis en ervaring opgedaan in de samenwerking met lagere overheden en marktpartijen wanneer het gaat om projecten in het ruimtelijke fysieke domein. Zij weet waar de kennis en toegevoegde waarde van de (markt)partijen zit, wat de provinciale beleidsinzet is en op welke wijze deze kan worden verbonden met de doelen van andere partijen. Maar ook hoe een samenwerking daadwerkelijk tot stand kan worden gebracht om tot succesvolle invulling te komen van het project en bijbehorende ambitie. Met andere woorden van procesmanagement tot dealmaking en realisatie.  

De verkenningen en projecten waar het Ontwikkelbedrijf in betrokken is, worden met betrokken ontwikkelprogramma’s per definitie integraal aangevlogen. Belangrijke thema’s waarin het Ontwikkelbedrijf actief is, zijn bijvoorbeeld campussen en werklocaties, erfgoed, energie, ondermijning en binnenstedelijke transformatie. Het Ontwikkelbedrijf is ook inzetbaar voor nieuwe thema’s, welke voortkomen uit het Bestuursakkoord 2020-2023 (incl. addendum) en de uitwerking daarvan in de provinciale ontwikkelprogramma’s. 

Met de inzet van het Provinciaal grondbeleid beoogt de provincie (tijdig) gronden (en gebouwen) beschikbaar te krijgen voor realisering van door haar beoogde doelen. Het bereiken van de maatschappelijke doelstelling staat hierbij voorop. Inzet is om tegen aanvaardbare prijzen deze doelen te bereiken. De wettelijke kaders en de mate van het bereiken van de doelstelling zijn hierin leidend. De Provincie voert grondbeleid uit door regulerend optreden en door het zelf verwerven, ontwikkelen en verkopen van gronden. Waar wenselijk geacht gebeurt dit ook anticiperend en via participaties zoals deelnemingen in externe Ontwikkelmaatschappijen (zoals de Onderneming Ruimte voor Ruimte, Aviolanda en Pivot Park). De verschillende vormen kennen verschillende voor- en nadelen en risicoprofielen. Per situatie wordt de afweging gemaakt over de toe te passen vorm en uitvoeringswijze. In juni 2022 is een nieuwe nota grondbeleid vastgesteld en zijn de voorbereidingen getroffen ingang gezet voor het inmiddels vastgesteld geactualiseerd beheersstatuut van het Ontwikkelbedrijf in PS.  

Bij de erfgoedcomplexen springen met name de doorontwikkeling van de Dongencentrale met nieuwe huurders in het oog en de verkoop van het CHV-complex, nu de herontwikkelingsdoelstelling is bereikt. Voor de stedelijke transformaties zijn, naast vervolgstappen binnen lopende verkenningen, nieuwe verkenningen met M7 en B5 steden gestart. Daarnaast hebben we met de gemeente de planontwikkeling in participatie met de omgeving verder gebracht in het t Zoet in Breda (in 2021 aangekochte CSM-terrein). In Eindhoven is met de gemeente gewerkt aan de ontwikkeling van de Internationale Knoop XL waar in 2022 het accent heeft gelegen op het inrichten van de financiële en organisatorische governance. Verder hebben we in Strijbeek de locatie Markhoeve aangekocht, zijn er eerste verkenningen uitgevoerd voor het innemen van toekomstige grondposities binnen de strategische grondbank, zijn er overeenkomsten gesloten met agrariërs inzake de piekbelastersregeling en kunnen we terugblikken op diverse succesvolle financieringen van o.a. Pivot Park Oss, Klaverspoor windpark A16, Nuenen Vincentre van Gogh, Veghel The Chocolate Factory en diverse innovatieve woonvormen zoals Rezone Eindhoven en Butterfly Effect. 

Financieel is het Ontwikkelbedrijf gezond. In een themabijeenkomst voor PS (15 oktober 2021) is de werking van het Ontwikkelbedrijf en de nieuwe berekeningsmethodiek van de weerstandsratio toegelicht. Deze nieuwe berekeningssystematiek is vastgesteld in de begroting 2022 en het Meerjarenperspectief van het Ontwikkelbedrijf.  

Financieel gezien ziet het boekwaardeverloop van de portefeuille over de ingezette instrumenten van het Ontwikkelbedrijf er als volgt uit. 

Instrument	Boekwaarde per		Mutatie
	1-1-2022	31-12-2022
Deelnemingen	6.488.160	6.488.160
Grond	71.688.207	66.180.339	-5.507.868
Leningen/garantstellingen	45.524.454	61.521.413	15.996.959
Totaal	123.700.821	134.189.912	10.489.091

Deelneming 

Het ontwikkelbedrijf heeft een aandeel in de Business Park Aviolanda BV te Woensdrecht. Op het aandelenkapitaal zijn in 2022 geen mutaties geweest. 

Grond 

De belangrijkste mutaties binnen de grond portefeuille van het Ontwikkelbedrijf betreffen de volgende projecten. 

- Verkoop van het CHV terrein te Veghel € 2,8 miljoen. 

- Verkoop van gronden project Oostkamer te Tilburg € 0,8 miljoen. 

- Inkomsten LPM gemeente Moerdijk inzake afrekening exploitatiekosten en stikstofrechten € 3,7 miljoen. 

- Aankoop van de locatie Markdal te Strijbeek € 2,2 miljoen. 

Binnen de categorie gronden en opstallen is in onderstaande tabel aangegeven welke projecten er in exploitatie BIE (Bouwgrond In Exploitatie) zijn. 

Er is voor € 16,7 miljoen aan nieuwe geldleningen verstrekt. Daarnaast is aan aflossing € 0,7 miljoen en aan rente € 1,0 miljoen ontvangen. De rente, is conform besluit, voor € 0,3 miljoen vrijgevallen naar algemene middelen, € 0,4 miljoen gestort in de algemene risicoreserve ten behoeve van de risicoafdekking van de geldlening aan het Pivotpark en € 0,3 miljoen in de risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf. 

In onderstaande tabel is de lening portefeuille van het Ontwikkelbedrijf nader gespecificeerd. 

Investeringskrediet 

De resterende ruimte in het investeringskrediet van het Ontwikkelbedrijf bedraagt ultimo 2022 € 89 miljoen. Deze is bepaald op basis van alle voorzienbare informatie en verwachtingen naar de toekomst toe per 31 december 2022. Bij de bepaling van de resterende ruimte is rekening gehouden met de geraamde toekomstige inkomsten en uitgaven van alle projecten en zijn de afgegeven garantstellingen volledig meegenomen. 

 

Reserves en voorzieningen 

De risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten worden afgedekt door de Risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf. Per 31-12-2022 bedraagt het totale saldo hiervan€ 70,7 miljoen. Dit is onderverdeeld in een risicoreservering van € 24 miljoen en een voorziening van?€ 30,8 miljoen. Beide voor de bestaande lopende projecten. Daarnaast resteert er een vrije ruimte van € 15,9 miljoen, ten behoeve van toekomstige risico’s op bestaande en nieuwe projecten van het Ontwikkelbedrijf. Naast bovengenoemde reserveringen en voorzieningen heeft het Ontwikkelbedrijf een reserve Verkenningen, waaruit plankosten en bovenmatige risico’s voor stedelijke transformatieprojecten en verkenningen worden afgedekt die niet via een (grond-) exploitatie kunnen worden terugverdiend. In 2022 zijn de kosten voor verkenningen van de stedelijke transformatie projecten, zoals Brainport city-internationale knoop XL, Helmond centrumzone, Veghel Meierijstad, CSM-terrein te Breda en huur werkplaats de Gruyter voor € 0,9 miljoen, ten laste van deze reserve gebracht. Het saldo van deze Verkenningenreserve bedraagt ultimo 2022 € 7,1 miljoen. Daarnaast heeft er uit algemene middelen, een storting in de verkenningenreserve plaatsgevonden van € 2,1 miljoen ten behoeve van stedelijke transformaties. 

In onderstaande tabel zijn een specificatie opgenomen van de risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten van het Ontwikkelbedrijf. 

 

De risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten worden afgedekt door de Risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf. Per 31-12-2022 bedraagt het totale saldo hiervan€ 70,7 miljoen. Dit is onderverdeeld in een risicoreservering van € 24 miljoen en een voorziening van € 30,8 miljoen. Beide voor de bestaande lopende projecten. Daarnaast resteert er een vrije ruimte van € 15,9 miljoen, ten behoeve van toekomstige risico’s op bestaande en nieuwe projecten van het Ontwikkelbedrijf. Naast bovengenoemde reserveringen en voorzieningen heeft het Ontwikkelbedrijf een reserve Verkenningen, waaruit plankosten en bovenmatige risico’s voor stedelijke transformatieprojecten en verkenningen worden afgedekt die niet via een (grond-) exploitatie kunnen worden terugverdiend. In 2022 zijn de kosten voor verkenningen van de stedelijke transformatie projecten, zoals Brainport city-internationale knoop XL, Helmond centrumzone, Veghel Meierijstad, CSM-terrein te Breda en huur werkplaats de Gruyter voor € 0,9 miljoen, ten laste van deze reserve gebracht. Het saldo van deze Verkenningenreserve bedraagt ultimo 2022 € 7,1 miljoen. Daarnaast heeft er uit algemene middelen, een storting in de verkenningenreserve plaatsgevonden van € 2,1 miljoen ten behoeve van stedelijke transformaties.
Alle kosten en baten van projecten, die conform de BBV niet mogen worden geactiveerd, worden verantwoord via de egalisatiereserve van het Ontwikkelbedrijf, waardoor dit in de jaarrekening geen budgettaire effecten heeft. In 2022 is het exploitatieresultaat € 0,06 miljoen positief. Dit positieve resultaat is gestort in deze reserve.

In de nieuwe berekeningssystematiek, conform dossier Toekomstbestendig Ontwikkelbedrijf en de beschrijving in de paragraaf grondbeleid bij de begroting 2022, wordt uitgegaan van de verhouding tussen de beschikbare en de benodigde weerstandsvermogen: de weerstandsratio.  

In deze berekening houden we vast aan de concern breed gedragen systematiek van het werken met een weerstandsratio binnen een bandbreedte van 0,75 en 1,25. We gaan alleen niet enkel de risicoreserveringen, maar ook de voorzieningen, inclusief een deel van de vrije ruimte van de risicoreserve, opnemen in de bepaling van de weerstandsratio van het Ontwikkelbedrijf.  

In de berekening van de weerstandsratio nemen we daarom het volgende mee: 

•    Risicoreserveringen van de projecten binnen de risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf; 

•    Voorzieningen van de projecten; 

•    De vrije ruimte van de risicoreserve; 

•    Een deel van de vrije ruimte van het investeringskrediet, ter hoogte van 20% van het resterend investeringskrediet van het Ontwikkelbedrijf. Het percentage van 20% betreft een verwachting van de omvang van de, voornamelijk nacalculatorische risico’s, die af te dekken zijn door het Ontwikkelbedrijf. 

 

De weerstandratio wordt dan met de volgende formule bepaald: 

risicoreserveringen projecten +/+ voorzieningen +/+ vrije ruimte risicoreserve 

risicoreserveringen projecten +/+ voorzieningen +/+ 20% van het vrije investeringskrediet 

 

Het benodigde weerstandsvermogen is bepaald op basis van alle voorzienbare informatie en verwachtingen per 31 december 2022. Op basis van deze nieuwe berekeningssystematiek komt de ratio uit op 0,96 % (per 31-12-2022) en is voldoende om risico’s binnen het Ontwikkelbedrijf op te vangen. De ratio valt binnen de vastgestelde bandbreedte van 0,75% - 1,25% van de weerstandsratio. 

Woningbouwstimuleringsmaatregelen
Een specifiek taak voor het ontwikkelbedrijf is het uitvoeren van de stimuleringsmaatregelen woningbouw die in 2009 zijn vastgesteld. Op de resterende nog lopende maatregel Startersleningen is in 2022 € 1,2 miljoen afgelost. Ultimo 2022 is het saldo van de uitstaande leningen bij SVN € 4,3 miljoen.

Natuurnetwerk Brabant (NNB)
Conform de doelstellingen zoals opgenomen in Brabant Uitnodigend Groen wordt t/m 2027 in totaal circa 15.000 ha natuurnetwerk en 1.325 ha Ecologische Verbindingszones gerealiseerd. Hiertoe zijn in 2022 232 ha NNB (ruil-)gronden gekocht en 122 ha verkocht. Dat betrof de Westelijke Langstraat, De Peelvenen, Kempenland-West, Groote Heide-Leenderbos door de provincie, daarbuiten door het Groen Ontwikkelfonds Brabant (GOB), in samenspraak met de Manifestpartners en overige partijen. Ultimo 2022 is de voorraad van NNB gronden in ha als volgt opgebouwd met een boekwaarde voor gronden en opstallen van € 86,4 miljoen. In onderstaande grafiek is het aandeel in ha aangegeven ten laste van welke financieringsbron deze gronden zijn betaald.

Natuurinclusieve Landbouw
De provincie biedt mogelijkheden aan veehouders die willen omschakelen van reguliere naar een natuur inclusieve bedrijfsvoering. Daarnaast biedt de provincie mogelijkheden voor een aanvullend areaal aan landbouwgrond onder voorwaarde dat deze natuur inclusief wordt beheerd en in erfpacht uitgegeven (sale- en lease back constructie).
In 2022 is voor deze regeling er 41 ha grond gekocht met een boekwaarde ultimo 2022 van € 3,7 miljoen.

Grondbank de Kempen en de Pielis
De doelstelling van grondbank de Kempen is het opzetten en uitvoeren van projecten, die private investeringen koppelen aan het verbeteren van de kwaliteit van de Kempen (ecologische- en ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en culturele identiteit). Ondernemers en gemeenten staan hiervoor via de Stichting Kempenland aan de lat. De provincie heeft in 2020 dit ondersteunt door via een revolverend investeringskrediet van maximaal 13,9 miljoen gronden en opstallen te kopen en te verkopen. Ultimo 2022 is de boekwaarde van deze grondbank 5 miljoen. en de risicoreserve bedraagt 0,3 miljoen.  

De Agrarische Natuurvereniging de Pielis beheert een natuurzone van circa 25 ha langs de Goorloop in de Pielis. De provincie en het Waterschap zijn eigenaar van de grond. Het beheer is vastgelegd via een erfpachtovereenkomst voor de periode van 28 jaar. De kosten van beheer en de ontginning worden gedekt uit de reserve Grondbank de Pielis. Ultimo 2022 is de boekwaarde van de gronden € 1 miljoen en een reserve van € 0,4 miljoen.

Strategische grondbank
PS hebben in 2022 een besluit (PS15/22A) om uit de immunisatieportefeuille een investering te doen van € 42,5 miljoen in een strategische provinciale grondbank. In deze grondbank wordt een grondvoorraad opgebouwd die ten dienste staat van alle provinciale opgaven en zowel maatschappelijk als financieel rendement zal genereren.
Het Ontwikkelbedrijf heeft verkennende activiteiten uitgevoerd maar hebben in 2022 nog niet geleid tot aankooptransacties.

Opkoopregeling piekbelasters
We hebben in 2022 8 overeenkomsten met agrarische bedrijven gesloten, zodat zij hun veehouderij activiteiten gaan stoppen en agrarische opstallen gaan slopen, waardoor de stikstofdruk op de natura 2000 gebieden wordt verlaagd.

Infrastructuur
In onder andere het meerjaren-investeringsprogramma Kwaliteit (Onderhoud) Provinciale Infrastructuur wordt aangegeven welke infrastructurele projecten er zullen worden uitgevoerd. Ten behoeve van deze doelstelling zijn in 2022 33 ha gekocht en 26 ha verkocht. De verkoop heeft met name betrekking op gronden die voor bestaande wegvakken niet meer bruikbaar zijn.

Beheer van de grondportefeuille
In 2022 is circa 1.900 ha verpacht c.q. in gebruik gegeven. Dit betreft gronden die in beheer zijn in het kader van Infraprojecten, Grondbank de Kempen en Pielis, NNB (het GOB), Natura 2000, natuurinclusieve landbouw en het Ontwikkelbedrijf. Daarnaast zijn circa 50 opstallen beheerd.

Meer uitgebreide toelichting over bovenstaande onderwerpen is verder te vinden in:

•  Bijlage deelnemingen (o.a. Pivotpark, ORR, BPA, GOB)
• Betreffende programma’s in de jaarstukken: 
• • Programma Ruimte en Wonen: Ruimtelijke ontwikkeling (RvR).
  • Programma Natuur en Milieu: GOB (Groen Ontwikkelfonds Brabant).
  • Programma Economie, Kennis en Talentenontwikkeling: Economisch programma (bedrijventerreinen/campussen).
  • Programma Basisinfrastructuur Mobiliteit: Infrastructuur/Provinciale wegen.
  • Programma Vrije tijd, Cultuur, Sport en Erfgoed: Erfgoed.