Ontwikkelbedrijf en grondbeleid

Provinciaal grondbeleid

Het Provinciaal grondbeleid is vastgelegd in de nieuwe grondnota, die is door Provinciale Staten vastgesteld in juni 2022. Deze heeft als doel om tegen aanvaardbare prijzen (tijdig) gronden beschikbaar te krijgen voor realisering van door haar beoogde doelen. De Provincie voert grondbeleid uit door regulerend op te treden, door middel van participaties zoals deelnemingen in externe Ontwikkelmaatschappij zoals de ORR en door het zelf verwerven, ontwikkelen en verkopen van gronden. Waar wenselijk geacht gebeurt dit ook anticiperend. De verschillende vormen kennen verschillende voor- en nadelen en risicoprofielen. Per situatie wordt de afweging gemaakt over de toe te passen vorm en uitvoeringswijze. 

Ontwikkelbedrijf

Het Ontwikkelbedrijf draagt bij aan de realisatie van verschillende beleidsdoelstellingen van ontwikkelprogramma’s. Bij de projecten van het Ontwikkelbedrijf gaat het om het daadwerkelijk mogelijk maken van de beoogde (her)ontwikkeling. Om dit mogelijk te maken heeft het Ontwikkelbedrijf verschillende instrumenten tot haar beschikking, waaronder: de aankoop van grond of gebouwen, de participatie in een project of deelneming en het verstrekken van een lening of garantstelling. Daarnaast zetten we onze ervaring op gebied van proces en projectmanagement en onze vastgoedkennis en financiën in.

Het Ontwikkelbedrijf heeft de laatste jaren meer kennis en ervaring opgedaan in de samenwerking met overige overheden en marktpartijen wanneer het gaat om projecten in het ruimtelijke fysieke domein. Zij weet waar de kennis en toegevoegde waarde van de (markt)partijen zit. Wat de provinciale beleidsinzet is en op welke wijze deze kan worden verbonden met de doelen van andere partijen. Maar ook hoe een samenwerking daadwerkelijk tot stand kan worden gebracht om tot succesvolle invulling te komen van het project en bijbehorende ambitie. Met andere woorden van procesmanagement tot dealmaking en realisatie. 

De verkenningen waar het Ontwikkelbedrijf in betrokken is worden per definitie integraal aangevlogen. Belangrijke thema’s waarin het Ontwikkelbedrijf actief is, zijn: campussen en werklocaties, erfgoed, energie, ondermijning en binnenstedelijke transformatie. Het Ontwikkelbedrijf is ook inzetbaar voor nieuwe thema’s, welke voortkomen uit het Bestuursakkoord 2020-2023 (incl. addendum) en de uitwerking daarvan in de provinciale ontwikkelprogramma’s.

Investeringskrediet

Het Ontwikkelbedrijf draagt bij aan de realisatie van verschillende beleidsdoelstellingen van ontwikkelprogramma’s. Bij de projecten van het Ontwikkelbedrijf gaat het om het daadwerkelijk mogelijk maken van de beoogde (her)ontwikkeling. Om dit mogelijk te maken heeft het Ontwikkelbedrijf verschillende instrumenten tot haar beschikking, waaronder: de aankoop van grond of gebouwen, de participatie in een project of deelneming en het verstrekken van een lening of garantstelling. Daarnaast zetten we onze ervaring op gebied van proces en projectmanagement en onze vastgoedkennis en financiën in.

Het Ontwikkelbedrijf heeft de laatste jaren meer kennis en ervaring opgedaan in de samenwerking met overige overheden en marktpartijen wanneer het gaat om projecten in het ruimtelijke fysieke domein. Zij weet waar de kennis en toegevoegde waarde van de (markt)partijen zit. Wat de provinciale beleidsinzet is en op welke wijze deze kan worden verbonden met de doelen van andere partijen. Maar ook hoe een samenwerking daadwerkelijk tot stand kan worden gebracht om tot succesvolle invulling te komen van het project en bijbehorende ambitie. Met andere woorden van procesmanagement tot dealmaking en realisatie. 

De verkenningen waar het Ontwikkelbedrijf in betrokken is worden per definitie integraal aangevlogen. Belangrijke thema’s waarin het Ontwikkelbedrijf actief is, zijn: campussen en werklocaties, erfgoed, energie, ondermijning en binnenstedelijke transformatie. Het Ontwikkelbedrijf is ook inzetbaar voor nieuwe thema’s, welke voortkomen uit het Bestuursakkoord 2020-2023 (incl. addendum) en de uitwerking daarvan in de provinciale ontwikkelprogramma’s.

Boekwaardeverloop Ontwikkelbedrijf    
Instrument Boekwaarde per 1-1-2023 Boekwaarde per 31-12-2023
Deelnemingen 6.488.160 6.488.160
Grond 64.353.971 47.521.620
Leningen/garantstellingen 69.561.927 85.220.550
Totaal 140.404.058 139.230.330

Binnen de categorie gronden en opstallen zijn in onderstaande tabel aangegeven welke projecten er in exploitatie (BIE) zijn.

De geraamde resterende ruimte in het revolverend Investeringskrediet groot € 235 mln., waarvan €139,2 mln. is ingezet, bedraagt 31-12-2023 € 95,8 mln.  

Bij de inschatting van de resterende ruimte is rekening gehouden met de geraamde toekomstige uitgaven en inkomsten van alle projecten en zijn de afgegeven garantstellingen volledig meegenomen tot en met 31-12-2023.

Project Boekwaarde 1-1-2022 Vermeerdering Vermindering Boekwaarde 31-12-2022 Voorziening Nog te maken kosten Nog te realiseren opbrengsten Resultaat nominaal Resultaat contante waarde
Aarle Rixtel, Opstal 6 572.986 2.412 216.573 358.825 358.825
Tilburg, Oostkamer 631.310 156 631.466 0
Esch, 464.401 464.401 0
De Ruiting 2
Geertruidenberg, Dongecentrale 816.096 950.977 60.000 1.707.073 1.131.000 2.838.073
Dongen, Moederhuis Franciscanessen 952.104 128.290 1.080.394 0
Veghel, CHV-terrein 2.513.797 2.513.797 0 0
Moerdijk, Logistiek Park Moerdijk 4.751.522 571.090 5.437.899 -115.287 266.915 151.628
Totaal 10.702.216 1.652.924 10.404.530 1.950.611  0 1.397.915 3.348.526 0 0
Instrument Boekwaarde restant krediet
31-12-2023 31-12-2023
Investeringskrediet 22-8-1900 235.000.000
Deelnemingen 6.488.160
Grond 47.521.620
Leningen/garantstellingen 85.220.550
139.230.330
Totaal 95.769.670

Risicoreserveringen en risico’s

In onderstaande tabel zijn een specificatie opgenomen van de risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten van het Ontwikkelbedrijf.

De geraamde risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten worden afgedekt door de Risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf. Per 31-12-2023 bedraagt het totale geraamde saldo hiervan
€ 61,4 mln. Dit is onderverdeeld in een geraamde risicoreservering van € 18,3 mln. en een geraamde voorziening van € 28,7 mln. Beide voor de bestaande lopende projecten. Daarnaast resteert er een geraamde vrije ruimte van € 14,4 mln., ten behoeve van toekomstige risico’s op bestaande en nieuwe projecten van het Ontwikkelbedrijf. Naast bovengenoemde reserveringen en voorzieningen heeft het Ontwikkelbedrijf een reserve Verkenningen, waaruit bovenmatige risico’s voor stedelijke transformatieprojecten en verkenningen worden afgedekt die niet via een (grond-) exploitatie kunnen worden terugverdiend. 
Het geraamde saldo van deze Verkenningenreserve ten behoeve van voorbereidende plan- en ontwikkelkosen, bedraagt ultimo 2023 € 8,6 mln. Hierbij is rekening gehouden met een geraamde onttrekking in 2022 en 2023 voor lopende verkenningen ten behoeve van toekomstige stedelijke transformatieprojecten. 
Alle kosten en baten van projecten, die conform de BBV niet mogen worden geactiveerd, worden verantwoord via de egalisatiereserve van het Ontwikkelbedrijf, waardoor in de begroting dit geen budgettaire effecten heeft. Deze reserve heeft een verwacht saldo van € 0,3 mln. per 31-12-2023.

Risicoreserve Ontwikkelbedrijf
Programmabegroting Thema Saldo
31-12-2023
02 Ruimte Bedrijventerreinen projecten 300.000
deelneming: kapitaalinbreng 6.488.160
Grote Erfgoedcomplexen projecten 178.000
geldleningen 6.135.516
Kenniseconomie projecten 273.856
Werklocaties geldlening 2.500.000
projecten 273.090
Cultuur projecten 300.000
Economisch Vestigingsklimaat geldlening 953.750
Regionaal sociaal beleid geldlening 755.357
Wonen geldlening 123.750
Subtotaal afgedekt 18.281.479
Subtotaal resterende ruimte voor risicoafdekking 14.368.732
Totaal 32.650.210
Voorzieningen Ontwikkelbedrijf
Programmabegroting Thema Saldo
31-12-2023
02 Ruimte Glastuinbouw projecten 17.543.540
Grote Erfgoedcomplexen geldlening 2.740.841
Stedelijke transformatie projecten 8.410.000
Totaal 28.694.381
Egalisatiereserve Ontwikkelbedrijf
Programmabegroting Thema Saldo
31-12-2023
02 Ruimte Diverse projecten 284.510
Totaal 284.510
Reserve Verkenningen Ontwikkelbedrijf
Programmabegroting Thema Saldo
31-12-2023
02 Ruimte Stedelijke transformatie project risico's 4.541.598
Verkenningen projecten 4.014.032
Totaal 8.555.630

Weerstandsvermogen

Weerstandsvermogen

Het benodigde weerstandsvermogen is bepaald op basis van alle voorzienbare informatie en verwachtingen naar de toekomst toe per 31 december 2023. Bij de berekening van de ratio van het weerstandsvermogen wordt uitgegaan van de verhouding tussen de beschikbare en de benodigde weerstandcapaciteit. Op basis van deze nieuwe berekeningssystematiek komt de ratio uit op 0,93 % (per 31-12-2023) en is voldoende om risico’s binnen het Ontwikkelbedrijf op te vangen. De ratio valt binnen de vastgestelde bandbreedte van 0,75% - 1,25% van de weerstandsratio.

BBV en risicomanagement grondportefeuille Ontwikkelbedrijf

Als gevolg van Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient er een metho¬diek te worden vastgesteld voor de te hanteren rente- en disconteringsvoet in exploita¬tie¬plan¬nen. De vast te stellen methodiek is als volgt: de te hanteren rente- en disconteringsvoet wordt gebaseerd op marktconforme rente voor de financiering van het betreffende plan (projectfinanciering), de marktconformiteit wordt vervolgens bepaald op basis van (fict¬ieve) offertestelling bij een voor de overheid gangbare externe financier.
Jaarlijks worden alle grondexploitaties geactualiseerd. Hierbij wordt conform richtlijnen prudent te werk gegaan, wat betekent dat verliezen worden genomen zodra ze worden voorzien en winst pas wordt genomen als deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Daarnaast wordt op basis van risicoanalyse een risicoreservering/voorziening getroffen of bijgesteld. 

Grondbeleid overige beleidsvelden

Woningbouwstimuleringsmaatregelen
Een specifieke taak voor het Ontwikkelbedrijf is het uitvoering geven aan de Stimuleringsmaatregelen Woningbouw, die 2009 zijn vastgesteld. Op de Starterslening bij de SVN na, zijn alle maatregelen afgerond. Op de stimuleringsmaatregel voor Startersleningen zal in 2023 € 1,3 mln. worden afgelost. Per 31-12-2023 is het saldo van de uitstaande leningen bij SVN € 2,8 mln.

Natuurnetwerk Brabant
Om het Natuurnetwerk Brabant volledig te realiseren dient nog ongeveer 4700* ha, via verwerving of functieverandering, beschikbaar te komen voor natuur en nog ongeveer 8700* ha ingericht te worden. Via de realisatie van circa 1000* ha Ecologische Verbindingszones worden de natuurgebieden met elkaar verbonden. In N2000 gebieden loopt de uitvoering via de provincie, daarbuiten via het Groen Ontwikkelfonds Brabant (GOB), in samenspraak met terreinbeherende organisaties, waterschappen, gemeenten, de ZLTO, bedrijfsleven en particulieren. 
*Peildatum 1 januari 2022.

Grondbank de Kempen en de Pielis
De doelstelling van Grondbank de Kempen is het opzetten en uitvoeren van projecten, die private investeringen koppelen aan het verbeteren van de kwaliteit van de Kempen (ecologische- en ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en culturele identiteit). Ondernemers en gemeenten staan hiervoor via de Stichting Kempenland aan de lat. De provincie ondersteunt dit door via een revolverende grondbankportefeuille (maximaal 13,9 mln.) met gronden en opstallen te kopen en te verkopen. Per 31-12-2023 is de verwachte boekwaarde van deze grondbank 4,4 mln. en de risicoreserve van 0,325 mln.  

De Agrarische Natuurvereniging de Pielis beheert een natuurzone van circa 25 ha langs de Goorloop in de Pielis. De provincie en het Waterschap zijn eigenaar van de grond. Het beheer is vastgelegd via een erfpachtovereenkomst voor de periode van 28 jaar. De kosten van beheer en de ontginning worden gedekt uit de reserve Grondbank de Pielis. Per 31-12-2023 is de boekwaarde van de Grondbank 1 mln. en van de reserve 0,335 mln.

Strategische Grondbank 
Uit de immunisatieportefeuille een is een investeringsbudget van € 42,5 miljoen voor de strategische provinciale grondbank. In deze grondbank wordt de komende jaren een grondvoorraad opgebouwd die ten dienste staat van alle provinciale opgaven en zowel maatschappelijk als financieel rendement zal genereren.

Infrastructuur
In o.a. het Meerjaren investeringsprogramma Kwaliteit (Onderhoud) Provinciale Infrastructuur wordt aangegeven welke infrastructurele projecten er zullen worden uitgevoerd. Ten behoeve van deze doelstelling worden gronden gekocht. Deze aankopen zullen worden gefinancierd uit hiervoor gevoteerde investeringskredieten in het kader van mobiliteitsbeleid. 

Tijdelijk beheer gronden en opstallen
In 2023 zal circa 1.900 ha verpacht c.q. in gebruik gegeven. Dit betreffen gronden die in beheer zijn in het kader van met Mobiliteit, Grondbank de Kempen en Pielis, NNB/Natura 2000 (het GOB) en het Ontwikkelbedrijf.

Meer uitgebreide toelichting over bovenstaande onderwerpen is o.a. verder te vinden in:

  1. Bijlage deelnemingen (o.a. Pivotpark, ORR, BPA, GOB)
  2. Betreffende programma’s in de begrotingsprogramma’s: 

•    Programma Ruimte en Wonen: Ruimtelijke ontwikkeling (RvR, transformatieopgaven) 
•    Programma Natuur en Milieu: GOB (Groen Ontwikkelfonds Brabant)
•    Programma Economie, Kennis en Talentenontwikkeling: Economisch programma (bedrijventerreinen/campussen)
•    Programma Basisinfrastructuur Mobiliteit: Infrastructuur/Provinciale wegen
•    Programma Vrije tijd, Cultuur, Sport en Erfgoed: Erfgoed