Ontwikkelbedrijf en grondbeleid

Het Provinciaal grondbeleid is vastgelegd in de Nota grondbeleid 2022. De Provincie voert grondbeleid uit door regulerend op te treden, door middel van participaties zoals deelnemingen in verbonden partijen en externe Ontwikkelmaatschappij, zoals de Onderneming Ruimte voor Ruimte (ORR) en door het zelf verwerven, ontwikkelen en verkopen van gronden. Waar wenselijk geacht gebeurt dit ook anticiperend. De verschillende vormen kennen verschillende voor- en nadelen en risicoprofielen. Per situatie wordt de afweging gemaakt over de toe te passen vorm en uitvoeringswijze. 

Het Ontwikkelbedrijf draagt bij aan de realisatie van verschillende beleidsdoelstellingen van ontwikkelprogramma’s. Bij de projecten van het Ontwikkelbedrijf gaat het om het daadwerkelijk mogelijk maken van de beoogde (her)ontwikkeling. Om dit mogelijk te maken heeft het Ontwikkelbedrijf verschillende instrumenten tot haar beschikking, waaronder: de aankoop van grond of gebouwen, de participatie in een project of deelneming en het verstrekken van een lening of garantstelling. Daarnaast zetten we onze ervaring op gebied van proces en projectmanagement en onze vastgoedkennis en financiën in.

Het Ontwikkelbedrijf heeft de laatste jaren meer kennis en ervaring opgedaan in de samenwerking met overige overheden en marktpartijen wanneer het gaat om projecten in het ruimtelijke fysieke domein. Zij weet waar de kennis en toegevoegde waarde van de (markt)partijen zit. Wat de provinciale beleidsinzet is en op welke wijze deze kan worden verbonden met de doelen van andere partijen. Maar ook hoe een samenwerking daadwerkelijk tot stand kan worden gebracht om tot succesvolle invulling te komen van het project en bijbehorende ambitie. Met andere woorden van procesmanagement tot dealmaking en realisatie. 

De verkenningen waar het Ontwikkelbedrijf in betrokken is worden per definitie integraal aangevlogen. Belangrijke thema’s waarin het Ontwikkelbedrijf actief is, zijn: campussen en werklocaties, erfgoed, energie, ondermijning, wonen en binnenstedelijke transformatie. Het Ontwikkelbedrijf is ook inzetbaar voor nieuwe thema’s, welke voortkomen uit de perspectiefnota 2024-2027 en de uitwerking daarvan in de provinciale ontwikkelprogramma’s.

Bij de inschatting van de resterende ruimte is rekening gehouden met de geraamde toekomstige uitgaven en inkomsten van alle projecten en zijn de afgegeven garantstellingen volledig meegenomen tot en met 31-12-2025.Het meerjarenperspectief van het Ontwikkelbedrijf vormt de basis voor de opgenomen financiële middelen en berekeningen in de (meerjaren-) begroting en deze paragraaf. Deze prognoses zijn per 1 juli 2024 geactualiseerd en vormen de basis voor het boekwaarde verloop in 2025.  Op grond hiervan is in onderstaande tabel de verwachte boekwaarde per 31-12-2025 over   ingezette instrumenten van het Ontwikkelbedrijf als volgt weergegeven.

Boekwaardeverloop Ontwikkelbedrijf

Boekwaardeverloop Ontwikkelbedrijf
Instrument	Boekwaarde per
	1-1-2025	31-12-2025
Deelnemingen	9.008.160	9.008.160
Grond	70.716.946	62.302.225
Leningen/garantstellingen	97.090.992	99.094.465
Totaal	176.816.098	170.404.850

 

Binnen de categorie gronden en opstallen zijn in onderstaande tabel aangegeven welke projecten er in exploitatie (BIE) zijn.

Project	Boekwaarde 1-1-2025	Vermeerdering	Vermindering	Boekwaarde 31-12-2025	Voorziening	Nog te maken kosten	Nog te realiseren opbrengsten	Resultaat nominaal	Resultaat contante waarde
Ruimte voor ruimte
Aarle Rixtel, opstal 6	115.053			115.053			115.053
Esch, De Ruiting 2	464.690		464.690	0
Cultuurhistorisch erfgoed
Geertruidenberg	1.797.852	257.000	110.000	1.944.852			1.944.852
Bedrijventerreinen
Moerdijk, logistiek Park Moerdijk	1.466.301	20.000	1.486.301	0
Landgoed ontwikkeling
Strijbeek Markhoeve	1.684.533		1.684.533	0
Totaal	5.528.429	277.000	3.745.524	2.059.905	0	0	2.059.905	0	0

 

 De geraamde resterende ruimte in het revolverend Investeringskrediet groot € 235 mln., waarvan €170,4 mln. is ingezet, bedraagt 31-12-2025 € 64,6 mln. 

Instrument	Boekwaarde 31-12-2025	Restant krediet 31-12-2025
Investeringskrediet		235.000.000
Deelnemingen	9.008.160
Grond	62.302.225
leningen / garantstellingen	99.094.465
		170.404.850
Totaal		64.595.150

 

Bij de inschatting van de resterende ruimte is rekening gehouden met de geraamde toekomstige uitgaven en inkomsten van alle projecten en zijn de afgegeven garantstellingen volledig meegenomen tot en met 31-12-2025.

In volgende tabel zijn een specificatie opgenomen van de risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten van het Ontwikkelbedrijf.

De geraamde risicoreserveringen en voorzieningen voor de projecten worden afgedekt door de Risicoreserve van het Ontwikkelbedrijf. Per 31-12-2025 bedraagt het totale geraamde saldo hiervan
€ 76,3 mln. Dit is onderverdeeld in een geraamde risicoreservering van € 30,2 mln. en een geraamde voorziening van € 32,9 mln. Beide voor de bestaande lopende projecten. Daarnaast resteert er een geraamde vrije ruimte van € 13,2 mln., ten behoeve van toekomstige risico’s op bestaande en nieuwe projecten van het Ontwikkelbedrijf. Naast bovengenoemde reserveringen en voorzieningen heeft het Ontwikkelbedrijf een reserve Verkenningen. Een deel van de middelen in deze reserve is bestemd voor op voorhand niet (beoogde) revolverende inzet voor onder meer stedelijke transformaties, verkenningen, onderzoeken, etc. Doel van dit compartiment is om deze middelen af te scheiden van het risicocompartiment zodat er een eenduidig inzicht is in de beschikbare middelen voor risicoafdekking en voor niet-revolverende inzet. Hierdoor kan ook de berekening van het weerstandvermogen op het risicodeel van de reserve op een eenduidige wijze plaatsvinden.
Het geraamde saldo van deze Verkenningenreserve ten behoeve van voorbereidende plan- en ontwikkelkosten, bedraagt ultimo 2025 € 3,6 mln. Hierbij is rekening gehouden met een geraamde onttrekking in 2024 en 2025 voor lopende verkenningen ten behoeve van onder andere toekomstige stedelijke transformatieprojecten. 
Alle kosten en baten van projecten, die conform de BBV niet mogen worden geactiveerd, worden verantwoord via de egalisatiereserve van het Ontwikkelbedrijf, waardoor in de begroting dit geen budgettaire effecten heeft. Deze reserve heeft ultimo 2025 een verwacht saldo van € 0,5 mln.

Het benodigde weerstandsvermogen is bepaald op basis van alle voorzienbare informatie en verwachtingen naar de toekomst toe per 31 december 2024. Bij de berekening van de ratio van het weerstandsvermogen wordt uitgegaan van de verhouding tussen de beschikbare en de benodigde weerstandcapaciteit. Op basis van deze nieuwe berekeningssystematiek komt de ratio uit op 1,00 % (per 31-12-2025) en is voldoende om risico’s binnen het Ontwikkelbedrijf op te vangen. De ratio valt binnen de vastgestelde bandbreedte van 0,75% - 1,25% van de weerstandsratio.

Als gevolg van Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dient er een metho¬diek te worden vastgesteld voor de te hanteren rente- en disconteringsvoet in exploitatieplannen. De vast te stellen methodiek is als volgt: de te hanteren rente- en disconteringsvoet wordt gebaseerd op marktconforme rente voor de financiering van het betreffende plan (projectfinanciering), de marktconformiteit wordt vervolgens bepaald op basis van (fict¬ieve) offertestelling bij een voor de overheid gangbare externe financier. Jaarlijks worden alle grondexploitaties geactualiseerd. Hierbij wordt conform richtlijnen prudent te werk gegaan, wat betekent dat verliezen worden genomen zodra ze worden voorzien en winst pas wordt genomen als deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Daarnaast wordt op basis van risicoanalyse een risicoreservering/voorziening getroffen of bijgesteld. 

Grondbank Natuurnetwerk Brabant

Om het Natuurnetwerk Brabant volledig te realiseren dient nog ongeveer 3600* ha, via verwerving of functieverandering, beschikbaar te komen voor natuur en nog ongeveer 7700* ha ingericht te worden. Door nog ruim 1100* ha te realiseren Ecologische Verbindingszones worden de natuurgebieden met elkaar verbonden. In N2000 gebieden loopt de uitvoering grotendeels via de provincie, daarbuiten via het Groen Ontwikkelfonds Brabant (GOB), in samenspraak met terreinbeherende organisaties, waterschappen, gemeenten, de ZLTO, bedrijfsleven en particulieren. 
*Peildatum 1 januari 2024.

Grondbank Infrastructurele projecten
In o.a. het Meerjaren investeringsprogramma Kwaliteit (Onderhoud) Provinciale Infrastructuur wordt aangegeven welke infrastructurele projecten er zullen worden uitgevoerd. Ten behoeve van deze doelstelling worden gronden gekocht. Deze aankopen zullen worden gefinancierd uit hiervoor gevoteerde investeringskredieten in het kader van mobiliteitsbeleid. 

Grondbank Natuurinclusieve Landbouw
De provincie biedt mogelijkheden aan veehouders die willen omschakelen van reguliere naar een natuur inclusieve bedrijfsvoering. Daarnaast biedt de provincie mogelijkheden voor een aanvullend areaal aan landbouwgrond onder voorwaarde dat deze natuur inclusief wordt beheerd en in erfpacht uitgegeven (sale- en lease back constructie). Per 31-12-2025 is de verwachte boekwaarde € 10,8 mln.

Grondbank De Peelvenen
Met het grondruilfonds Peelvenen zet de provincie Noord-Brabant een concrete stap naar een vitaal en toekomstbestendig landelijk gebied. Het is een instrument om in het gebied de opgaven voor klimaat, water en natuur gepaard te laten gaan met de transitie van de landbouw. Gedeputeerde Staten hebben besloten om het grondruilfonds als pilot in gebruik te nemen in het gebied Peelvenen
Per 31-12-2025 is de geraamde boekwaarde van de Grondbank 3,6 mln. en van de reserve 0,8 mln.

Grondbank Graasdierhouderijen
De provincie Noord-Brabant ondersteunt middels de regeling “Grond voor graasdierhouderij” landbouwbedrijven rond de Natura 2000-gebieden, Natte Natuurparels en in de beekdalen die willen extensiveren. Grondeigenaren kunnen hun grond aan de provincie verkopen en tegen een aantrekkelijke prijs terug pachten. Voorwaarde is dat ze de grond alleen als grasland gebruiken. De (erf)pachtperiode is 26 jaar.. Per 31-12-2025 is de geraamde boekwaarde van de Grondbank 6 mln. 

Grondbank de Kempen
De doelstelling van Grondbank de Kempen was het opzetten en uitvoeren van projecten, die private investeringen koppelen aan het verbeteren van de kwaliteit van de Kempen (ecologische- en ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en culturele identiteit). Ondernemers en gemeenten stonden hiervoor via de Stichting Kempenland aan de lat. De provincie ondersteunde dit door via een revolverende grondbankportefeuille (maximaal 13,9 mln.) met gronden en opstallen te kopen en te verkopen. De samenwerking is in 2024 volgens planning officieel beëindigd, de grondbank zal als administratieve eenheid behouden blijven. Per 31-12-2025 is de verwachte boekwaarde van deze grondbank 0,84 mln. en de risicoreserve van 0,84 mln.

Grondbank De Pielis
De Agrarische Natuurvereniging de Pielis beheert een natuurzone van circa 25 ha langs de Goorloop in de Pielis. De provincie en het Waterschap zijn eigenaar van de grond. Het beheer is vastgelegd via een erfpachtovereenkomst voor de periode van 28 jaar. De kosten van beheer en de ontginning worden gedekt uit de reserve Grondbank de Pielis. Per 31-12-2025 is de geraamde boekwaarde van de Grondbank 1 mln. en van de reserve 0,335 mln.

Strategische Grondbank 
Uit de immunisatieportefeuille een is een investeringsbudget van € 42,5 miljoen voor de strategische provinciale grondbank. In deze grondbank wordt de komende jaren een grondvoorraad opgebouwd die ten dienste staat van alle provinciale opgaven en zowel maatschappelijk als financieel rendement zal genereren. Per 31-12-2025 is de verwachte boekwaarde € 7,8 mln.

Rijksopkoopregeling piekbelasters
We hebben in 2022 8 overeenkomsten met agrarische bedrijven gesloten, zodat zij hun veehouderij activiteiten gaan stoppen en agrarische opstallen gaan slopen, waardoor de stikstofdruk op de natura 2000 gebieden wordt verlaagd. Ultimo 2025 zullen alle aangegane overeenkomsten zijn afgehandeld en zijn daarmee de maatregelen gerealiseerd.

Woningbouwstimuleringsmaatregelen
Een specifieke taak voor het Ontwikkelbedrijf is het uitvoering geven aan de Stimuleringsmaatregelen Woningbouw, die 2009 zijn vastgesteld. Op de Starterslening bij de SVN na, zijn alle maatregelen afgerond. Op de stimuleringsmaatregel voor Startersleningen zal naar verwachting in 2025 € 0,5 mln. worden afgelost. Per 31-12-2025 is het saldo van de uitstaande leningen bij SVN € 2,8 mln.

Tijdelijk beheer gronden en opstallen
In 2025 zal circa 1.900 ha verpacht c.q. in gebruik gegeven. Dit betreffen gronden die in beheer zijn in het kader van met Mobiliteit, Grondbank de Kempen en Pielis, NNB/Natura 2000 en het Ontwikkelbedrijf.

Meer uitgebreide toelichting over bovenstaande onderwerpen is o.a. verder te vinden in:
- Bijlage deelnemingen (o.a. Pivotpark, ORR, BPA, GOB)
- Betreffende programma’s in de begrotingsprogramma’s: 
•    Programma Ruimte en Wonen: Ruimtelijke ontwikkeling (RvR, transformatieopgaven) 
•    Programma Natuur en Milieu: GOB (Groen Ontwikkelfonds Brabant)
•    Programma Economie, Kennis en Talentenontwikkeling: Economisch programma (bedrijventerreinen/campussen)
•    Programma Basisinfrastructuur Mobiliteit: Infrastructuur/Provinciale wegen
•    Programma Vrije tijd, Cultuur, Sport en Erfgoed: Erfgoed